עורכי דין לוגו
 
עורכי דין מועדפים עורכי דין - פרסום עורכי דין ראשי
 
ראשי > עורכי דין חוזים ומקרקעין    
כאן תוכלו למצוא מבחר של משרדי עורכי דין המתמחים בדיני חוזים: חוזי שכירות, אכיפת חוזים בבית משפט,השתחררות מחוזה, זיכרון דברים, ניהול משא ומתן להכנת חוזה וכן ובדיני מקרקעין: מכירה/קניה של דירת מגורים, פינוי, בית משותף ועוד.
הפניה הראשונית אל עורך הדין היא בחינם וללא התחייבות.


עורכי דין חוזים ומקרקעין - נבחרים
עו"ד לחוזיםעו"ד למקרקעיןעו"ד לנדל"ןעו"ד לתכנון ובניה
סה"כ 13 עורכי דין חוזים ומקרקעין בנבחרים
שי ברנד, משרד עורכי דין
עו"ד שי ברנד הינו בורר ומגשר. המשרד מקפיד על שמירת דיסקרטיות מוחלטת של זהות ואופי פעילות לקוחותינו, פרטים או חברות כאחד. משרדינו ממוקם ברחוב דר...
   
גורל, שבד, דאי - משרד עורכי דין
משרדנו מתמחה במשפט אזרחי בעיקר בתחומי הנזיקין, הביטוח, דיני עבודה ותביעות ביטוח לאומי. המשרד דוגל ביחס אישי לכל לקוח תוך מתן דגש על שירות מקצוע...
   
גל קריכלי, משרד עורכי דין
המשרד מעניק ייעוץ וייצוג משפטי בכל היבטי המשפט האזרחי, בבתי משפט השלום, המחוזי והעליון וכן בבתי הדין לעבודה וטריבונלים שיפוטיים ו/או מעין שיפוטיים ...
   
משה כדריה, משרד עורכי דין ונוטריון
המשרד מציע מזה כ- 24 שנים טיפול מקצועי ויחס אישי ואדיב, למגוון לקוחות הזקוקים לטיפול משפטי ולשירותים נוטריוניים בתחומי טיפולו והתמחותו. במשרד מועסק...
   
זיו איזנר, משרד עורכי דין
איכות ומקצוענות בתחום המשפטי, .מתן מענה ייסודי ומקיף לצרכים המשפטיים של יחידים ולפעילות עסקית של חברות ויחידים.עיסוק במגוון תחומי המשפט האזרחי והמס...
   
תומר צידון, משרד עורכי דין
המשרד מספק שירותי יעוץ משפטי וייצוג בבתי המשפט ובפני רשויות בתחומי המשפט המסחרי, קניין/ מקרקעין ועוד.שירותי יעוץ משפטי וייצוג בבתי המשפט ובפני רשוי...
   
א. דהאן, ל.דהאן ושות', משרד עורכי דין
משרד עורכי דין א. דהאן, ל.דהאן ושות' נוסד בשנת 1999 על ידי עורך הדין אהוד דהאן. במהלך שנות פעילותו של המשרד הצטרפו כשותפים עורכי הדין ליאור דהאן וא...
   
חכם את אור-זך, משרד עורכי דין
המשרד מנוהל על ידי עמיקם אור-זך ויוסי חכם, עורכי דין משנת 1996. משרדנו יעמוד לשרותכם במגוון תחומים משפטיים במשרדנו קיימת גם מחלקה ליישוב סכסוכים מח...
   
משרד עורכי דין אריאל אזולאי, אפיק ושות'
משרד ירושלמי העוסק במגוון תחומי המשפט האזרחי-מסחרי. המשרד מונה כיום חמישה עורכי דין. שני שותפים מנהלים את המשרד – עו"ד אריאל אזולאי ועו"ד עודד א...
   
מנחם גרון, משרד עורכי דין ונוטריון
משרד עורכי הדין מנחם גרון הוקם בשנת 1955 ע"י מייסדו, עו"ד ד"ר משה גרון ז"ל. במשרד, שהוא אחד הוותיקים ובעל מוניטין רב שנים בעיר פתח תקווה, שותפי...
   
מירי ברונו, משרד עורכי דין
המשרד מעניק יחס אישי לכל פונה, בשילוב מקצועיות, אדיבות וטיפול מהיר. כל הלקוחות מטופלים באופן אישי ע"י עו"ד מירי ברונו. בין לקוחות המשרד אנשים פרטיי...
   
אבניאל, סלומון ושות' משרד עורכי דין
משרד עורכי דין רב מוניטין בחיפה, הוקם בשנת 1950 ועוסק בכל תחומי המשפט האזרחי, עם מומחיות מיוחדת במשפט מסחרי, משפט בינלאומי וליטיגציה.המשרד מציע שיר...
   
אבינועם וילד, משרד עורכי דין
המשרד עומד לצידכם בכל סוגיה משפטית, עם ייעוץ מקצועי וליווי אישי צמוד, בתעריפים הוגנים. עו"ד אבינועם וילד: "אם נתקלת בבעיה משפטית אל תוותר על זכויות...
   
 
שי ברנד, עו"ד, מגשר ובורר
רכישת דירה היא עבור מרבית האנשים העיסקה המשמעותית בחייהם. לפיכך ברור הצורך לבדוק היטב את פרטי העיסקה בטרם כריתתה. ענין זה מקבל חשיבות נוספת ברכישת דירה חדשה, מאחר שברוב המקרים המדובר במספר גורמים שונים הקשורים בעיסקה: בעל הקרקע, היזם והקבלן הבונה. להלן מספר עצות מעשיות על מנת למנוע הפתעות, הפסדים ועוגמת נפש. 1.ממי קונים? בטרם רכישת דירה יש לבחון היטב מיהו המוכר. במקרה של דירת יד שניה בדרך כלל יש לבדוק את המוכר בלבד, ואולם במקרה של דירה חדשה, יש לבדוק הן את בעלי הקרקע, הן את היזם והן את הקבלן. הבדיקה נעשית ברשויות השונות, הן בבדיקה אודות הקרקע והזכויות הרשומות בה, והן בבדיקת החברות המבצעות את העיסקה באמצעות מידע מרשם החברות. ניתן גם לקבל מידע מחברות המספקות מידע על חברות כגון B.D.I (מידע כגון חוסן כלכלי, תביעות תלויות ועומדות וכיוצ"ב). פרט חשוב נוסף הוא לבדוק שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים. 2.זכרון הדברים והחוזה: מומלץ תמיד לשכור עורך דין שילווה את העסקה, יערוך את הבדיקות של הקרקע והמוכר, יערוך שינויים בהסכם המכר ובנספחים לו, וייתן לכם שקט נפשי ואחריות מקצועית. גם חוזה לרכישת דירה חדשה ניתן לשנות. יש לזכור כי עורך הדין מטעם המוכר איננו מייצג אתכם, גם אם אתם משלמים לו שכר טירחה עבור הרישום, ועל כן, רצוי ומומלץ לשכור עורך דין מטעמכם, אשר ילווה אתכם בעיסקה, כשהמטרה היא שהכסף שלכם ישמר, תמורתו תובטח בעד הדירה, וכי העיסקה תושלם ללא הפתעות בדרך. מקרה חפציבה נותן הוכחה לכולם, כי אלה אשר הסתמכו על עורך הדין של המוכרת ואשר לא שכרו עורך דין מטעמם, לא ידעו לדרוש את השינויים המתאימים והבטחונות המתאימים לעיסקה, ועל כן, מצאו עצמם, גם כיום, מחוץ לדירה שרכשו ועליה שילמו. כך גם מומלץ לקבל חוות דעת משמאי מקרקעין ו/או מהנדס לבדיקת מצבו הפיזי, מפרט טכני, תיכנוני וכיוצ"ב של הנכס. 3.נסח טאבו: הוא המקור הראשון ממנו למדים על הזכויות בקרקע. הנסח מלמד על מצבו המשפטי/הפיזי של הנכס. בו יהיו רשומים הערות, עיקולים וכיוצ"ב, אשר יש להתייחס אליהם בטרם החתימה. ישנם מקרים רבים נוספים בהם הדירה תהא רשומה ברישומיה של חברה משכנת או במנהל מקרקעי ישראל. 4.מחיר הדירה: יש לדאוג כי המחיר אשר נרשם בחוזה יהא הסופי ומוחלט ויכלול בתוכו את כל התשלומים הנלווים הקשורים בבניה ובמסירת הדירה. זאת כדי למנוע תשלומים עתידיים או דרישות תשלום עתידיות, שיפתיעו את רוכשי הדירה כגון מע"מ, חניה, פיתוח סביבתי, מחסן, דוד שמש, חיבור הבניין לחשמל, מים, גז, טלפון וכיוצ"ב. 5.הגנה מפני המוכר: ברכישת דירה חדשה, על פי חוק חייב המוכר להבטיח את כספי הרוכש בדרכים שהתווה החוק. הבטוחה המומלצת ביותר והמקובלת היא ערבות בנקאית. עם חתימת החוזה ואפילו בטרם העברת התשלום הראשון יש לדרוש מהמוכר כי תימסר לרוכש הבטוחה הנדרשת על הדירה שנרכשה. 6. רישום בטאבו: דרשו מהמוכר לציין בחוזה את התאריך אשר בו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין או במינהל מקרקעי ישראל. 7. אחריות קבלן : גם אחרי חתימה על החוזה ולאחר קבלת החזקה בדירה, ממשיך המוכר אחראי לדירה שמסר, מהבחינה הפיסית. האחריות על הקבלן ממשיכה ומתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק: תקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה והיא נמשכת משנה עד 7 שנים, בהתאם לסוג הליקוי שנמצא. תקופת האחריות: תקופה של 3 שנים. תחילתה לאחר תקופת הבדק. תתחדשו!!! בכתבה הבאה עצות לרכישת דירה יד שניה.

לחץ כאן לקריאת המאמר המלא...
עו"ד עמיר דורון
כמעט כל אדם נזקק לפחות פעם אחת בחייו לשירותים השונים של לשכות רישום המקרקעין – הטאבו. כל אדם המוכר או קונה דירה בישראל מוצא את עצמו נזקק לשירותי לשכות רישום המקרקעין, כדי להוציא נסח המאשר את הבעלות על הדירה או את ההיסטוריה של המבנה והקרקע - תלוי מה מבקשים. אחד משרידי הממלכה העותומנית, אשר עדיין קיימים בישראל הינם הבולים. כדי להוציא נסח טאבו יש לרכוש קודם כל בולים המהווים מעיין "מס" אותו גובה המדינה. דברים שחשוב לשים לב אליהם אם אתם עומדים לבצע עסקת נדל"ן, חשוב שתוציאו נסח טאבו - בין אם אתם המוכרים ובין אם אתם הקונים. רצוי שתעשו זאת פעמיים: עם התחלת המו"מ, מכיוון שלפעמים מתגלות בעיות שלא כדאי להיתקל בהם מאוחר יותר, ופעם נוספת יום לפני חתימת ההסכם (רצוי, אם אפשר, אפילו בבוקר החתימה). גם אם אתם, כמוכרי הנכס, משוכנעים שהכל בסדר, קיימת אפשרות שעל הנכס הוטלו עיקולים שלא ידעתם עליהם. כך קורה, למשל, במקרה שהתגלה במקום אתר עתיקות. הודעות עלולות להישלח לכתובת ישנה או בלתי מדויקת - והקונה עלול להאשים אתכם שניסיתם לרמות אותו. מומלץ מאוד להוציא לפחות פעם בשנה נסח טאבו של נכסי ירושה, כדי לבדוק שאיש לא ניסה להכניס שינוי בבעלויות. כשמדובר בקנייה או במכירה של דירה בבתים משותפים, מומלץ שלא להסתפק בנסח הטאבו אלא לבקש ולעיין גם בצו הבית המשותף ולצלם אותו. בכל צו כזה מצוינות כל המגבלות שהוטלו על הבית. בדקו היטב שהבעלות על הנכס היא של הגוף שמתיימר להיות הבעלים. אשרו זאת מול תעודת הזהות שלו או ח.פ. במקרה של חברה. בעבר לא היה נהוג לבצע רישום טאבו עם תעודת הזהות של הבעלים, אם המספר אינו מופיע, דירשו שהבעלים ירשום אותו בטאבו, בהליך המלווה בתצהיר שלו ושל אדם זר המכיר את הבעלים ויכול למפרט איך הנכס הגיע לידי הבעלים . חברות ביטוח נוהגות בעת מתן הלוואות לרשום הערת שעבוד בטאבו על רכושו של מקבל ההלוואה, הסכומים הרשומים בדרך כלל אינם מעודכנים. כדאי מאוד לפנות לגוף המשעבד כדי לוודא מה סכום החוב נכון למועד ביצוע העסקה. אם נתקלת ברישום של הערת אזהרה – היזהרו ! ההערה מזהירה אותך מבעיות בהשלמת העסקה. בדקו כל הערה לגופה. כשמדובר בבית משותף שלא נרשם בטאבו, כמקובל ברוב הבתים החדשים, הערות האזהרה של רוכשי הדירות הן כלליות ולא מתייחסות לנכס הספציפי. יש לפנות לרושמי ההערות או לעורכי הדין שלהם כדי לברר למי מתייחסות הערות האזהרה, כדי לוודא שדירה לא נמכרה פעמיים. אם יש הערות אזהרה לטובת בנקים או נותני משכנתאות חשוב לבדוק שהן לא מתייחסות לשטח הספציפי של דירתכם. בנסח הטאבו נרשמים עיקולים מנושים, כמו מע"מ, מס הכנסה, הערות בדברי כונסי נכסים ומנהלי עזבון. כל הערה משמעותית: גם אם אתם יכולים לבצע את העסקה, היא עדיין כפופה להערה. קבלת נסח באמצעות האינטרנט היא שיטה מוצלחת ומומלצת, אם כי יש להקפיד ולקבל בדואר נסח חתום על ידי הטאבו – מכיוון שנסח שנשלח באמצעות המייל בלבד, כשהוא בלתי חתום, אין תוקף משפטי. כדאי לדעת: מרבית קרקעות המדינה נמצאות בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, ממנו אין אפשרות להוציא נסח. גם כאשר המינהל מנפיק אישור יש בו סעיף שהוא אינו אחראי למידע, בעוד שהמידע שמקבלים מהטאבו מהווה ראיה לאמיתות תוכנו. הערה: מידע זה הינו לידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם הכותב.

לחץ כאן לקריאת המאמר המלא...
שי עקרבי
מאת : שי עקרבי, עו"ד א. ההבדל בין רכישת דירה חדשה לרכישת דירה מיד שנייה ב. בדיקות טרום קניה ב.1. בדיקות ברשות המקומית ב.2בדיקת הדירה והבניין. ב.3בדיקת הסביבה. ב.4בדיקות משפטיות. ג. משכנתאות, סיוע ממשלתי ברכישה ומקורות מימון ד. משא ומתן וזיכרון דברים ה. הסכם המכר ו. מסים ז. מסירת הדירה לרוכש ח. רישום הזכויות על שם הרוכש ט. ייצוג משפטי י. תיווך יא. טיפ למוכר יב. רגע לפני החתימה...לא לשכוח ! א.ההבדל בין רכישת דירה חדשה לרכישת דירה משומשת ההבדלים העיקריים בין רכישת דירה חדשה לרכישת דירה מיד שניה מתבטאים בהגנה שמעניק החוק לרוכשי דירות חדשות. כשמדובר בדירות חדשות או דירות הנרכשות "על הנייר" – החוק יוצא מההנחה שרוכש הדירה הוא הצד החלש בעסקה (מול הקבלן) ועל כן ישנם חוקים המסדירים את ההגנה על כספו של הרוכש (באמצעות מתן ערבויות מצד הקבלן), את קביעת הסטנדרט של הדירה ואת זכויותיו של הרוכש במקרים שיתגלו ליקויי בניה (באמצעות קביעה של תקופות אחריות ובדק). חוקים אלה הנם חוקים נוקשים ולא ניתן לסטות מהוראותיהם. בדירות מיד שניה, לעומת זאת, יוצא החוק מההנחה ששני הצדדים לעסקה שווים בכוחם. בנוסף, הדירה כבר אינה דירה "על הנייר", היא עומדת על תילה וניתן לבודקה. על כן אין חקיקה מיוחדת המגנה על זכויותיהם של הצדדים בעסקה. ההגנה לצדדים בעסקות אלה ניתנת באמצעות סעיפים מיוחדים בהסכם המכר. לכן, על כל רוכש ומוכר של דירה לחשוב על הנקודות החשובות עבורו בעסקה (כמו למשל מועדי התשלום ומועד המסירה) ולהודיע על כך לעורך הדין על מנת שיוכנסו כחלק מהסכם המכר. ב.בדיקות טרום קניה ב.1בדיקות ברשות המקומית : תכנית בנין העיר . בתכנית בנין עיר (הפתוחה לעיון במחלקת ההנדסה ברשות המקומית) ניתן לבדוק מהם השימושים והייעודים המותרים בקרקעות באזור המעניין אתכם. אם יש קרקעות פנויות באזור בו בחרתם חשוב לדעת מה מתוכנן להיבנות בהם בעתיד ומה הייעוד שלהם ? לדוגמה : מגורים, מסחר, תחנת דלק, תעשיה. כמו כן ניתן לגלות האם הבניה היא בניה גבוהה או נמוכה ועוד. תיק הבנין והיתר בניה . בתיק הבניין (הפתוח לעיון במחלקת ההנדסה ברשות המקומית) תוכלו לראות התכתבויות שונות של הרשות המקומית עם בעלי הדירות או תכתובות כלליות בקשר לבנין. כך תוכלו ללמוד על ה"היסטוריה" של הבניין. בנוסף, רצוי לשאול במפורש את פקידי העירייה האם ידוע על חריגות בניה, צווי הריסה או צווים אחרים, מנהליים ושיפוטיים שהוצאו בקשר לנכס. הבנין והדירה שבהם אתם מתעניינים אמורים להיות תואמים את היתר הבניה שניתן לבנין בעת שנבנה (והיתרים מאוחרים יותר שנתנו לצורך ביצוע שינויים, בניה, הריסה וכו'). במידה שהדירה או הבניין אינם תואמים את ההיתרים קיים חשש כי בוצעו פעולות בניה ללא היתר ואם אכן כך היה, הדבר עלול להיות לכם למכשול בעתיד. זכויות בניה - מומלץ לבדוק ברשות המקומית האם יש זכויות לבניית תוספות למבנה, לדירה המבוקשת או לדירות אחרות. אם הדירה המבוקשת כוללת גג צמוד חשוב לברר האם זכויות הבניה שייכות לדירה או לכלל הדיירים בבנין. בדיקת חבות בהיטל השבחה – ראה בפרק מסים(ו') . ב.2בדיקת הדירה והבנין אל תסתפקו בביקור אחד בדירה. כדאי לבקר בדירה ובבנין בשעות הלילה, בשעות היום ובסופי שבוע. לא להתבייש – לפתוח ולסגור ברזים, חלונות, תריסים וארונות ולבדוק את תקינות מערכות הדירה (בהסכם הרוכש מתבקש להצהיר שבדק את הדירה ומערכותיה ! ). אם רצונכם בבדיקה הנדסית של הנכס תוכלו לפנות לאחת החברות העוסקות בכך לשם קבלת חוות דעת מומחה. רצוי לברר מי הקבלן שבנה את הבניין ולנסות לברר את המוניטין שלו בשוק. בערים מסוימות רוכשים מוכנים לשלם 5-10% יותר מהמחיר המקובל עבור דירה שנבנתה על ידי קבלן טוב. גודל הדירה – ייתכנו הבדלים בין שטח הדירה המופיע בטאבו, השטח המופיע בחשבונות הארנונה והשטח כפי שהוא בפועל. ההבדלים עשויים להיגרם כתוצאה מתוספות בניה לאורך השנים, סגירת מרפסות ועוד. התייעצו עם עורך הדין שלכם בעניין זה. מומלץ לשאול דיירים על איכות החיים בבנין, על טיב השכנים, על מצב הניקיון והרעש, על מספר הדירות שמושכרות בבנין, על התחזוקה ועל בעיות אחרות בבנין, אם ישנן. כדאי לבדוק את השימושים שנעשים ברכוש המשותף של הבניין (למשל, מי רשאי לחנות בחניה המשותפת של הבניין). כמו כן כדאי לפקוח עיניים מפני שרלטנים המנסים למכור דירות שאינן שייכות להם. כבר היו מקרים של נוכלים שזייפו תעודת זהות של הבעלים הרשום וכך מכרו נכס שלא שייך להם. ניתן להפחית את הסיכון באמצעות הצגת שאלות לשכנים על מידת היכרותם עם המוכר ומשפחתו. בדקו גם את כיווני האוויר של הדירה. ב.3. בדיקת הסביבה חשוב לבדוק את מידת הקרבה של הדירה למוסדות חינוך, בריאות רווחה דת ותרבות ואת רמתם וכן לאזורי תעסוקה ומסחר. כמו כן ניתן לבדוק האם יש גישה נוחה לתחבורה ציבורית. המתעניינים יבדקו גם את רמת זיהום אויר והקרינה מאנטנות סלולריות. מתווכים יכולים להאיר את עיניכם בדבר מחירי דירות באזור, רמת הביקוש לדירות בשכונה ומגמתם (בעליה או בירידה). כמו כן כדאי לבדוק את גיל הבניינים בשכונה – לעתים שכונות ישנות נוטות לירידות מחירים. ב.4בדיקות משפטיות הבדיקה המשפטית צריכה להיעשות על ידי עורך דין בקיא ומנוסה בדיני מקרקעין. על עורך הדין לבדוק האם קיימים עיקולים, שעבודים או זכויות אחרות הרובצים על הנכס והאם ישנן מכשולים כלשהם לעניין מסירת החזקה בדירה ולעניין רישום הזכויות(ח') על שמכם בטאבו (או במנהל מקרקעי ישראל). למרות זאת להלן מספר נקודות אשר רצוי לוודא כי עורך הדין שלכם בדק. נסח טאבו (או אישור מצב זכויות) -. נסח הטאבו הוא המקור החשוב ביותר לבדיקת הזכויות המשפטיות של המוכר בנכס. נכסי מקרקעין מזוהים בטאבו באמצעות מספרי גוש, חלקה ותת חלקה ולא באמצעות כתובת. בנסח מופיעים פרטים אלה : כמות הדירות שבבנין, זהות בעל הזכויות, מידע על משכנתאות, הערות אזהרה ועיקולים, מידע על שטח הדירה, זהות הרשות המקומית וכן מידע בדבר הצמדות לדירה (כגון גגות, חניות, מחסנים ועוד). במקרים בהם הנכס לא רשום בטאבו ניתן לקבל מסמך הקרוי אישור מצב זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת. התאמה בין גוש וחלקה לכתובת - כדאי לבצע הצלבה בין מספרי הגוש והחלקה של הנכס המופיעים בנסח לבין כתובת הבניין. ניתן להצליב כתובת מול מספרי גוש וחלקה ב: http://www.gov.il/FirstGov/TopNav/OfficesAndAuthorities/ OAUList/ConstSurvey/firstGovGushcalculator/default.htm בדיקה זו תסייע לסכל מצב שבו נוכל יציג לכם נסח טאבו של דירה שונה מהדירה שברצונכם לרכוש. מוכר יחיד - כאשר מוכר הדירה הוא יחיד ויש לו/ה בן/בת זוג רצוי מאוד לקבל את הסכמתו/ה לעסקה. הסכמה זו עשויה למנוע בעתיד העלאת טענות שונות מצד בן/ת הזוג (למרות שהנכס רשום על שם אדם אחד בלבד ! ). מוכר שאינו רשום כבעלים - במקרה שמדובר בעסקה שהמוכר טרם נרשם כבעל הזכויות על עורך הדין לבדוק האם בידי המוכר אישור על כך ששולמו כל ה מסים(ו') הנדרשים בעסקאות הקודמות שנערכו בקשר לדירה ומסמכים נוספים הנדרשים בקשר לרישום. העדרם של אישורי מסים(ו') ושר המסמכים עלול להכשיל, בסופו של דבר, את רישום הזכויות(ח') על שם הרוכש. תקנון - ניתן לקרוא את תקנון הבית המשותף המצוי בטאבו. התקנון יכול לספק תשובות בנושאים כגון חלוקת ההוצאות הבית המשותף בין הדירים, אופן קבלת ההחלטות באסיפות הדיירים גורלן של זכויות הבניה ועוד. למידע נוסף אודות התקנון לחץ כאן http://aklaw.co.il/homes2.asp ג. משכנתאות, סיוע ממשלתי ברכישה ומקורות מימון מהי משכנתה ? עסקת משכנתה היא עסקה שבה ניתנת הלוואה לצורך רכישת דירה. ההלוואה משולמת בדרך כלל באמצעות החזרים חודשיים. כנגד מתן ההלוואה משעבד הבנק את הנכס הנרכש (או נכס אחר). במידה וההלוואה לא תיפרע יממש הבנק את הנכס המשועבד וכך יחזיר לעצמו את החוב. בדרך כלל מעניק הבנק הלוואה בגובה 60-70% משווי הנכס הנרכש. ניתן להעלות את שיעור המימון לכ- 90% באמצעות ביטוח משכנתה. לבנק יהיו בדרך כלל תנאים קבועים למתן ההלוואה כגון עריכת ביטוח חיים וביטוח לנכס וכן תנאים שמשתנים בהתאם למצבו של מבקש ההלוואה כגון העמדת ערב להלוואה, שעבוד נכס נוסף ועוד. במקרה שאתם מתכננים ליטול הלוואה מבנק למשכנתאות כדאי לפנות מראש לבנק, להציג לפניו את מצבכם הכלכלי ולבדוק את גובה ההלוואה שתוכלו לקבל. בבנק יבהירו לכם שיש צורך שיהיה יחס סביר בין גובה ההחזר החודשי לבין ההכנסה שלכם. למחשבון משכנתה והחזרים חדשיים לחץ כאן http://www.mashcantaonline.co.il/shpizer.asp להסבר בנושא נטילת משכנתאות – הקש כאן http://www.blms.co.il/Home/0,2777,4782,00.html בדיקת זכאות לסיוע ממשלתי . הסיוע ניתן בדרך כלל לחסרי דירה העומדים בקריטריונים שנקבעו על ידי הממשלה. בנוסף קיימות הלוואות מקום הניתנות במקרים בהם נרכשת הדירה באזורי עדיפות לאומית ובפריפריה. לבדיקת סיוע ברכישה ממשרד השיכון הקש כאן ( http://www.moch.gov.il/Moch/HousingSupport/default.htm ).לבדיקת זכאות לסיוע מהמשרד לקליטת עליה הקש כאן http://www.gov.il/FirstGov/TopNav/OfficesAndAuthorities/OAFList/OAMoia/ ) בכל מקרה מומלץ להכין רשימה מסודרת של כל המקורות הכספיים שלכם ולבדוק האם יש בהם די לתשלום עבור הדירה. קחו בחשבון שנוסף על עלות הדירה עצמה יש לשלם שכר טרחת עורך דין, מס רכישה(ו') , הובלה, הפרשים הנובעים משינויי שער הדולר והוצאות נוספות. כל אלה יכולים להסתכם ב- 5% משווי העסקה ולעתים אף מעבר לכך. ד.משא ומתן וזיכרון דברים כבר בשלב המשא ומתן רצוי מאוד להיעזר בשירותי עורך דין. טעות נפוצה היא בידי מי שחושב שלזיכרון דברים אין תוקף מחייב - במרבית המקרים ההיפך הוא הנכון. בתקדימים משפטיים נקבע מפורשות כי לזכרון דברים תוקף מחייב שאינו פחות מזה של כל הסכם אחר. לא הכותרת ("זכרון דברים" או "הסכם") היא הקובעת אלא תוכנו של ההסכם ורמת הפירוט שלו. ככל שהפרטים בזכרון הדברים רבים ובהירים יותר וככל שהצדדים התכוונו ליצור יחסים מחייבים כך ייחשב זיכרון הדברים מחייב יותר. אמנם זיכרון דברים נחשב כדרך מקובלת לסגירת תנאים של עסקת מכר של דירה (כשהצדדים קובעים בנוסף כי הסכם מלא ייערך על ידי עורך דין) אולם חשוב לדעת כי אין זה שלב הכרחי בתהליך מכירת הדירה. אם הדבר אפשרי מומלץ לדלג על זכרון הדברים ולחתום ישירות על הסכם מלא ומפורט שנערך בידי עורך דין. אם מסיבות שונות חתימת החוזה אינה צפויה תוך זמן קצר (למשל כשהקונה מעוניין לבצע בדיקות שונות(ב') של הדירה בעירייה, בטאבו, לבצע בדיקה הנדסית או שמאית וכו') ניתן לערוך זיכרון דברים ולקבוע כי ככל שיתברר שהצגת הדירה על ידי המוכר תתגלה כבלתי אמינה, יהיה הקונה רשאי לחזור בו מהתחייבויותיו. ה.הסכם המכר להלן יפורטו נושאים חשובים הכלולים בהסכם המכר : שער הדולר - הצמדת התשלומים ברוב העסקאות בדירות יד שנייה בישראל היא עדיין לדולר ארה"ב. בשל כך יש לבצע פעולות הגנה מפני עלית שער הדולר. במידה ויש לכם בעת חתימת ההסכם כספים המיועדים לתשלום עבור הדירה יש לשקול הפקדת הכספים בפקדון צמוד דולר לשם שמירת ערך הכסף. לוח התשלומים - ככלל מקובל לוח תשלומים אשר לפיו משולמים כ- 10-15% מהמחיר בסמוך למועד חתימת ההסכם, 10-15% בעת המסירה ובין המועדים הללו משולמים 70-80% מהמחיר בתשלום אחד או במספר תשלומים. לוח התשלומים נקבע בהתחשב במספר גורמים כגון : המועדים בהם יעמדו כספים לרשות הקונה, מועדים שבהם התחייב המוכר בתשלום לצדדים שלישיים, מועד מתן הלוואה שייטול הקונה מבנק למשכנתאות ועוד. במידה שרובצת משכנתה(ג') על זכויות המוכר חשוב שלוח התשלומים יסדיר את דרך הפירעון של המשכנתה. במקרים רבים הקונה ישלם את יתרת ה משכנתה(ג') של המוכר ישירות לבנק למשכנתאות והדבר ייחשב כאילו שילם את הסכום למוכר. כשהדירה הנמכרת משועבדת לבנק בגלל משכנתה(ג') יש לקבוע לוח תשלומים שיתאים למועד הפירעון של המשכנתה (לדוגמה : ברכישה של דירה ששווייה 100 ₪ הממושכנת בגין חוב של 70 ₪ לבנק אין הגיון מצד הקונה לשלם למוכר תשלום העולה על 15-20 ₪ לפני שהמוכר יסלק את ה משכנתה(ג') הרובצת על הנכס). על הקונה לוודא שלוח התשלומים ייבנה כך שהמוכר יקבל כספים בהתאם לקצב שהוא יספק את האישורים הנדרשים לקונה לצורך רישום הזכויות בדירה על שם הקונה. לדוגמה : אם ידוע כי כתוצאה מביצוע העסקה יוטל על המוכר מס שבח(ו') בסך שלא יעלה על 10,000 דולר יש לדאוג שסכום כזה לפחות לא ישולם למוכר אלא יופקד בנאמנות בידי עורך דין עד להצגת אישור מצד המוכר כי מס השבח שולם. מומלץ שהתשלום הראשון והאחרון יבוצעו באמצעות שיק בנקאי. הערת אזהרה - בניגוד לעסקאות אחרות עסקת מכר של דירה נמשכת מספר חדשים כאשר בתקופה זו הזכויות רשומות עדיין על שם הקונה ורק לאחר גמר התשלום מבוצעת העברת זכויות(ח') על שם הקונה. חשוב להבטיח את זכויות הקונה על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו. הערת אזהרה היא הערה הנרשמת בטאבו ומעידה כי נעשתה עסקה בנכס. עקרונית, קיומה של ההערה אינו מאפשר העברת זכויות כל עוד היא רשומה. לכן חשוב לרשום את הערת האזהרה בטאבו בשלב מוקדם ככל האפשר לאחר חתימת ההסכם ואפילו לדאוג למנגנון שלפיו הסכום המשולם בעת במעמד החתימה ייפרע בפועל רק לאחר רישומה של הערת האזהרה (לדוגמה : ניתן להפקיד שיק אצל עורך דין ולהורות לו למסור את השיק למוכר רק לאחר רישום הערת האזהרה) למידע נוסף על הערות אזהרה הקש כאן http://aklaw.co.il/mekarkein4.asp הקדמת תשלומים – למקרה שישתחרר לקונה סכום כסף ואם ירצה "להתפטר" ממנו ולשלם למוכר - כדאי לקבוע בחוזה אפשרות להקדמת תשלומים. גרירת משכנתה - אם יש לכם דירה ורשומה בה משכנתה(ג') ניתן בדרך כלל לגרור את ה משכנתה(ג') כלומר להגיע עם הבנק להסדר שהדירה שתקנו תשמש כבטחון להלוואה במקום הדירה הקיימת. יש לתאם נושא זה עם הבנק שלכם מבעוד מועד. מה כלול בעסקה ? – חשוב לזכור שעסקה בדירה כוללת לא רק את הדירה אלא גם הצמדות לדירה, אם ישנן (כגון חניה, מחסן, גג וגינה) וכן חלק ברכוש המשותף. רכוש משותף הוא השטחים הציבוריים המשותפים לכלל הדיירים כגון הלובי, המדרגות, הגינה (הלא פרטית), המעלית, הגג (אם אינו פרטי) והקירות החיצוניים של הבניין. לכל דייר יש חלק ברכוש המשותף שתואם בדרך כלל את גודל הדירה שלו. פגמים בדירה – כדאי לדרוש שהמוכר יצהיר כי אין פגמים בדירה. אם לאחר מסירת הדירה לקונה יתגלה פגם ויוכח שהמוכר ידע על קיומו, ניתן יהיה לדרוש ממנו פיצוי. מסמכים נספחים להסכם הרכישה - במעמד החתימה יחתום המוכר על ייפוי כוח המאפשר לעורכי הדין להעביר את הזכויות בנכס על שם הקונה. ייפוי כוח זה יועבר לשימושו של הקונה רק לאחר ששילם את מלוא מחיר הדירה. בהסכמים רבים מתבקש הקונה לחתום על ייפוי כוח לביטול הערת אזהרה שלפיו אם יפר את ההסכם יוכל המוכר (באמצעות עורך דין) למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה. מועד המסירה – רצוי, הן עבור הקונה והן עבור המוכר, כי תישמר גמישות מסוימת לגבי מועד המסירה באופן שפיגור סביר בלוחות הזמני לא יגרור מיידית סנקציות חריפות. ו. מסים היטל השבחה ביצוע עסקה בדירה עלול להביא לחבות בהיטל השבחה. בדקו עם עורך הדין שלכם האם העסקה שאתם עומדים לבצע כרוכה בתשלום היטל השבחה ועל מי מהצדדים מוטל תשלום ההיטל במסגרת הסכם המכר. יש להיזהר במיוחד בעסקאות הכוללות זכויות בניה, עסקאות בגגות ובבתים פרטיים. היטל השבחה הוא תשלום המוטל על בעל זכויות במקרקעין בעקבות אישור תכניות מסוימות על ידי ועדות התכנון והבניה או בשל אישורים אחרים המוענקים על ידן. על פי רוב מדובר במקרים בהם עלה שווי המקרקעין בעקבות אישורה של תכנית להרחבה של זכויות הניצול של המקרקעין (למשל, תכנית המתירה בנית 6 קומות במקום שעד אותה עת ניתן היה לבנות 5 קומות). גובהו של היטל השבחה הנו מחצית מגובה ההשבחה, היינו, מחצית משיעור עליית שווי השוק של המקרקעין. למידע נוסף אודות היטל השבחה לחץ כאן http://aklaw.co.il/misui4.asp מס שבח על מנת להשיג פטור מתשלום מס שבח יש לבצע תכנון מס. מוכרי דירות ונכסי מקרקעין חייבים במס שבח (בכפוף לפטורים שונים הקבועים בחוק). מס שבח חל כאשר נוצר למוכר רווח ממכירת הדירה (חישוב הרווח נעשה באמצעות נוסחה המשקללת את מועד הרכישה, מחיר הרכישה, מחיר המכירה, מועד המכירה, עלית המדד, הוצאות שונות שהוצאו בקשר עם הדירה ועוד). שימוש מושכל בהוראות הפטור השונות עשוי לחסוך למוכר ממון רב. חשוב לנתב את העסקה כך שיעשה שימוש בפטור המתאים לנסיבות המקרה, להיעזר לשם כך בעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ולמסור לו את כל המידע על ההיסטוריה של הנכס. כך למשל בעסקאות מסוימות מתברר לאחר חישוב כי לא נוצר רווח ממכירת הדירה כלל ! במקרה כזה עדיף להימנע מבקשת פטור ולשמור את זכות השימוש בפטור לעתיד לבוא ! חשוב לדעת שהפטור השכיח הניתן למוכר דירת מגורים מזכה שלא מכר דירה ב- 4 השנים שלפני מכירת הדירה הרלבנטית מותנה, בין השאר, בכך שהדירה הנמכרת היא דירה שבנייתה הסתיימה. מס רכישה כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה. שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס לפי מדרגות מס. מאחר וסעיפי החוק הנוגעים למס הרכישה נוטים לשינויים תקופתיים יש לבצע תכנון מס בעזרת עורך דין המתמחה בכך. מדרגות המס שלפיהן נקבע שיעור המס מתעדכנות מדי 3 חדשים ביום ה- 16 לחדשים ינואר, אפריל, יולי ואוקטובר. את מדרגות המס העדכניות ניתן לברר באמצעות מענה קולי בטל. 02-6545222. קיימים שני מסלולים לתשלום מס הרכישה : המסלול הרגיל והמסלול לרוכשי "דירה יחידה". המסלול הרגיל במסלול הרגיל 2 מדרגות מס : 3.5% ו- 5%. החישוב ייעשה כמפורט להלן : שווי הרכישה לצורך המס (ש"ח) הסכומים שלהלן בתוקף מ- 16.7.06 עד 15.10.06 שיעור המס (אחוזים) עד 712,850 ‎3.5 כל סכום מעבר ל- 712,850 ‎5.0 מסלול "דירה יחידה" במסלול דירה יחידה מס הרכישה נמוך יותר מהמסלול הרגיל (קיימות 3 מדרגות מס בשיעור של 0.5%, 3.5% ו- 5%). תנאי לזכאות למסלול זה הנו כי הדירה הנרכשת הנה דירתו היחידה של הרוכש. הדירה הנרכשת לא תיחשב כדירה יחידה אם לרוכש דירה נוספת או חלק מדירה בשיעור של 25% ומעלה או דירה נוספת שבנייתה טרם הסתיימה (כשיש התחייבות של המוכר לסיימה). לא תיחשב כדירה נוספת דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני שנת 1997. לצורך בדיקת הזכאות למסלול "דירה יחידה" בוחנים את הרכוש של כל התא המשפחתי של הרוכש – הרוכש עצמו, בן זוגו וילדיו עד גיל 18. הערה חשובה : לפי הוראת שעה לענין דירות שנרכשו בין 1.7.05 – 31.12.06 ניתן פטור ממס עד לסך של 574,865 ש"ח (הסכום מתעדכן מדי פעם בהתאם למדד). לדוגמה : רכישת דירת מגורים יחידה ששווייה ‎1,000,000 ש"ח ביום ‎16.07.2006. חישוב המס ייעשה לפי המדרגות התקפות ביום הרכישה (מדרגות המס שבתוקף מיום ‎16.07.06 עד ‎15.10.06): השווי לצורך המס (ש"ח) שיעור המס (אחוזים) סכום המס (ש"ח) עד ‎574,865 ‎0 ‎0 מ-‎574,865 עד ‎712,850 (כלומר 137,985 ש"ח) ‎3.5 ‎4,830 מ- ‎712,850 עד ‎1,000,000 (כלומר ‎287,150 ש"ח) ‎5.0 14,358 סה"כ המס – 19,188 "דירה נוספת" או "דירה יחידה" ? מי שרוכש דירה נוספת לדירה הנמצאת בבעלותו לא ייהנה ממסלול "דירה יחידה" אולם אם אותו רוכש ימכור את דירתו הראשונה תוך 24 חודשים מיום שרכש את הדירה השנייה ייהנה גם הוא ממסלול "דירה יחידה". אם הדירה השנייה נרכשה מקבלן ניתן למכור את הדירה הראשונה (שהייתה דירתו היחידה של הרוכש עד למועד רכישת הדירה מהקבלן) עד שנים עשר חודשים מהמועד שבו הייתה החזקה בדירה שנרכשה מהקבלן אמורה להימסר לידי הרוכש על פי ההסכם. אם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש תוארך התקופה עד שנים עשר חודשים מהמועד שבו נמסרה לרוכש החזקה בדירה בפועל. לתשומת לבם של זוגות הקונים דירה משותפת כאשר לאחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואין– כדאי לפנות לעורך דין ולבצע תכנון מס על מנת שלא להתחייב במס גבוה בגין "דירה נוספת". פטורים הנחות והקלות קיימים פטורים, הנחות והקלות במס – הנפוצים שבהם לנכים, לעולים חדשים, לבני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה וכן בעסקות מתנה. מי שרוכש דירת מגורים לצרכי עסק אינו זכאי לשיעורי מס מופחתים החלים על דירת מגורים. ניתן להפריד רכישת מיטלטלין הנמכרים יחד עם הדירה מרכישת הדירה עצמה וכך המס יחושב על שווי נמוך יותר וירד בהתאם. לפרטים נוספים בדבר פטורים הקלות ותכנוני מס רכישה לחץ כאן http://aklaw.co.il/misui2.asp לחישוב מס רכישה לחץ כאן https://www.shaam.gov.il/simulator%5Fmekarkein/ ז. מסירת הדירה לרוכש במרבית החוזים התשלום האחרון למוכר מותנה בכך שהמוכר ימציא לקונה את כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות(ח') על שם הקונה וימסור לו את הדירה. ודאו עם עורך הדין שלכם שכל האישורים אכן בידו בטרם תשלמו את יתרת מחיר הדירה. לפני מסירת החזקה בדירה יש לבצע העברה של חשבונות החשמל הגז והארנונה משם המוכר לשם הקונה ולוודא שלא נותרו חובות לגופים אלה. כמו כן יש לקבל אישור על כך שהוסדרו התשלומים לועד הבית. בעת המסירה מומלץ ששני הצדדים יחתמו על פרוטוקול מסירה שבו יפורטו ליקויים שנמצאו בדירה או בעיות שקיימות בתשתיות הדירה בשעת המסירה. המסירה תתבצע על פי רוב כנגד ביצוע התשלום האחרון שבהסכם המכר. במעמד קבלת הדירה לא להתבייש, לפתוח ולסגור ברזים, חלונות, תריסים וארונות ולבדוק את תקינות הדירה ומערכותיה. כל המתקנים צריכים להימסר במצב תקין אלא אם כן סוכם אחרת בהסכם המכר. ח. רישום הזכויות על שם הרוכש שלב העברת הזכויות הוא בדרך כלל השלב המסיים את העסקה ובמקרים רבים יתבצע לאחר מסירת הדירה לקונה. לצורך ביצוע העברת הזכויות בטאבו נדרשים שטרות חתומים על ידי הצדדים, אישורי רשות ה מסים(ו') (אישורי מס שבח, מס רכישה, מס מכירה ומס רכוש) אישורי הרשות המקומית (אישור בדבר היעדר חובות לרשות ופטור מתשלום היטל השבחה), יפויי כח ועוד. במקרה שהדירה אינה רשומה בטאבו מתבצעת העברת הזכויות במנהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת. לאחר קבלת הדירה אל תשכחו לוודא עם עורך הדין כי הזכויות אכן הועברו על שמכם שאם לא כן, אתם עלולים לגלות, לאחר שנים, כי העניין נשכח. ט.ייצוג משפטי היקף השירות של עורך הדין יהיה בדרך כלל : פגישת היכרות והבנת צרכי הלקוח, ייעוץ בנושא מס רכישה(ו') (לקונה) ו מס שבח(ו') (למוכר) וייעוץ לבניית לוח תשלומים נכון, הכנת טיוטת ההסכם (או משלוח הערות להסכם שנערך על ידי עורך הדין של הצד השני), ניהול משא ומתן(ד') , ייצוג במעמד החתימה, טיפול בדיווח העסקה לרשות ה מסים(ו') וטיפול ב העברת הזכויות(ח') בדירה על שם הקונה. מומלץ לבחור עורך דין בעל מומחיות וניסיון בדיני מקרקעין ובייצוג בעסקאות מכר של דירות בפרט. י. תיווך היתרון בפניה למתווך הנו ניסיונו וכמות המידע העומדת לרשותו באשר לנכסים המוצעים למכירה. חשוב לבחור במתווך אמין, בעל מוניטין וניסיון באזור בו אתם מעוניינים על מנת שיציג לכם תמונה אמיתית של מצב הנכס המוצע ויגלה לכם את כל הידוע לו. המתווך ידרוש בדרך כלל דמי תיווך בשיעור של 2% משווי העסקה אולם ניתן לנהל משא ומתן בעניין זה. לפי חוק המתווכים המתווך לא יהיה זכאי לתשלום אם לא נחתמה הזמנה מסודרת לשירותי התיווך התואמת את החוק. לעתים המתווך יציע למוכר נכס לחתום על הסכם בלעדיות. בהסכם בלעדיות מגדירים תקופה מסוימת (בדרך כלל עד מספר חדשים) הקרויה "תקופת הבלעדיות". ההסכם מקנה למתווך את הזכות לקבל את דמי התיווך בכל מקרה אם הנכס יימכר בתקופת הבלעדיות אפילו אם הקונה יגיע שלא דרך המתווך. למתווך שקיבל בלעדיות אינטרס רב לפרסם את הנכס בצורה נמרצת מכיוון שבתקופת הבלעדיות הוא יודע שאין לו מתחרים ועמלתו מובטחת. אם מציעים לכם בלעדיות כדאי לוודא מראש באיזה דרך מתכוון המתווך לפרסם את הדירה ואילו פעולות שיווקיות הוא מתכוון לבצע. יא. טיפ למוכר כדאי להציע את הדירה למכירה מוקדם ככל האפשר. אם תחכו ותיכנסו ללחץ זמן תיאלצו להתפשר במחיר. פרסום מוקדם יביא אליכם מספר רב יותר של קונים פוטנציאליים ויגבר הסיכוי שאחד מהם יהיה מוכן לשלם מחיר הוגן. לפני קביעת המחיר המבוקש בדקו את מצב המחירים של דירות דומות באזור שלכם. רצוי להכין את הדירה לפני ביקור של קונים פוטנציאליים – דאגו שהדירה תהיה נקיה ומסודרת, תקנו ברזים דולפים, מנורות, ידיות, הניחו וילונות, דאגו לריח נעים, לתאורה מספקת, צבעו קירות והקפידו במיוחד על מצב המטבח וחדרי האמבטיה והשירותים. יב . רגע לפני החתימה...לא לשכוח ! ·קראו את טיוטת הסכם המכר בנחת. ·ודאו שכל הבטחה שקיבלתם אכן מופיעה בהסכם. ·ודאו כי הדירה מוגדרת היטב בהסכם באמצעות מספר הקומה, מספר הדירה וכיווני האוויר וכי הנסח מצורף כנספח להסכם. ·ודאו כי לוח התשלומים מתאים לסיכום. ·אמנם אין צורך שביצוע התשלומים יהיה בנוכחות עורך דין אולם חשוב לתעד את התשלומים ולדרוש מהמוכר קבלות מתאימות. ·שמרו על כל קבלה בקשר להוצאות הקשורות בדירה כגון תשלום לעורך דין, מס רכישה, הוצאות שמאי, הוצאות הקשורות במשכנתה, שיפוצים וכו'. עם מכירת הדירה תוכלו להציג את הקבלות לרשויות המס במידת הצורך. בהצלחה *המחבר הנו עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין התכנים דלעיל אינם מהווים ייעוץ משפטי או אחר. יש להיוועץ במומחה לפני ביצוע פעולות משפטיות. האחריות לשימוש בתכנים דלעיל ולכל תוצאה, ישירה או עקיפה, של השימוש שיעשה בהם מוטלת על העושה כן. התכנים דלעיל אינם מהווים תחליף לעיון בנוסח החוק והפסיקה כפי שמופיע בפרסומים הרשמיים. המאמר מעודכן ליום :10.9.2006.

לחץ כאן לקריאת המאמר המלא...

יצחק יעקובי,עו
מאמר זה מפרט את העקרונות הכלליים הנוגעים להכנת חוזה להשכרת נכס ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי אשר חשוב שיינתן לאחר בחינת כל הנסיבות ע"י עורך דין מומחה בנושא. משכיר נכס מפקיד בידי השוכר נכס בעל ערך כלכלי רב ולכן רצוי שיקפיד על מספר עניינים שיקטינו את הסיכויים שייגרמו לו הפסדים כלכליים, וכל המקל ראש בעניין זה עלול להינזק . ראשית עם מי עושים עסק , קיימת חשיבות רבה לאימות זהות השוכרים ובחינת מצבם הכלכלי וכן הרקורד הכלכלי שלהם הניסיון מראה כי עדיף לא להתעסק עם שוכר בעל רקורד גרוע . נוסף לזאת מספר עניינים חשוב שייקבעו בחוזה השכירות , והם: שהשכירות חופשית וכי חוק הגנת הדייר לא חל ולא יחול עליה, וכן כל השקעה של השוכר במושכר לא תיחשב כדמי מפתח. יש לקבוע את מחיר דמי השכירות החודשיים, מנגנון ההצמדה וחישובו ואופן תשלומם (מדי חודש, רבעון, וכיו"ב). מומלץ לדרוש תשלום מראש בגין 3 חודשי שכירות. יש לקבוע הוראות באשר לשמירת המושכר ותכולתו, לרבות חיוב השוכר בתיקון פגמים/ליקויים אשר נגרמו בזדון או ברשלנות או עקב בלאי סביר. יש לקבוע את מטרת השכירות (מגורים, עסק וסוגו, וכיו"ב). יש לקבוע הוראה האוסרת על השוכר להשכיר את המושכר ו/או חלקו בשכירות משנה ו/או להכניס אחרים למושכר, אלא בכפוף להסכמת המשכיר מראש. חשוב לקבוע בחוזה הגנות מוסכמות בנוגע להפרתו לדוגמא פיצוי מוסכם בגין כל יום של איחור בפינוי הדירה ומסירתה חזרה למשכיר עם תום תקופת השכירות. רצוי שגובה הפיצוי יהיה לפחות כפול מגובה דמי השכירות היומיים. וזאת בנוסף לסעדים ולתרופות להם זכאי המשכיר על פי כל דין. יש לקבוע הוראות באשר לתשלומים השוטפים בגין השימוש בדירה לרבות מיסי ארנונה ומים, חשמל, גז, ועד בית/חברת ניהול וכיו"ב. בעניין זה חשוב להקפיד לעדכן את העירייה/הרשות המקומית הרלבנטית בדבר זהות המחזיק בנכס ולדאוג כי שם השוכר עודכן בעירייה כמחזיק הנכס בעת תקופת השכירות. החשוב מכל היא ההקפדה על קבלת בטחונות מתאימים מהמשכיר להבטחת קיום התחייבויותיו על פי ההסכם. קיימים מס' סוגי בטוחות כגון: ערבות בנקאית, ערבות אישית של צד ג', שטרי חוב סחירים. בנכסים מסחריים ולעיתים אף בדירות מגורים קיימת חשיבות לקביעת הוראות מתאימות בנוגע לביטוחים הנוגעים למושכר (מבנה, תכולה, צד שלישי). במידה והמושכר הינו עסק - קביעת הוראות בנוגע לחובת השוכר לקבל רישיון עסק, להפעלת העסק על פי ובהתאם להוראות וחיקוקים רלבנטיים, וכן יש להסדיר נושאים נוספים שהינם ייחודיים להשכרת נכס עסקי, מומלץ לקבוע הוראה בהסכם המאפשרת למשכיר להיכנס למושכר ע"מ לבדוק את מצבו, להראותו לאחרים וכיוצ"ב. מומלץ לקבוע הוראה בהסכם המאפשרת למשכיר לבדוק מעת לעת כי המיסים והתשלומים בגין השימוש השוטף במושכר שולמו במלואם ע"י השוכר. יש לקבוע הוראות באשר לפינוי המושכר והשבתו למשכיר בסיום תקופת השכירות. לא מומלץ כלל לאפשר לשוכר לעשות כל שימוש בנכס אלה רק לאחר החתימה על הסכם השכירות והמצאת הביטחונות המתאימים . במקרה של הפרת הסכם השכירות – מומלץ לפעול במהירות וללא דיחוי לשם מיצוי זכויות המשכיר, לרבות הגשת תביעת פינוי/סילוק יד לבימ"ש המוסמך.

לחץ כאן לקריאת המאמר המלא...


 
עורכי דין נזיקין וביטוח
עורכי דין עבודה וביטוח לאומי
עורכי דין רכב ותעבורה
עורכי דין פלילי
עורכי דין משפחה
עורכי דין חוזים ומקרקעין
עורכי דין הוצאה לפועל ובנקאות
עורכי דין למיסוי
עורכי דין משפט מסחרי וחברות
עורכי דין קניין רוחני
עורכי דין אזרחי
עורכי דין מנהלי
עורכי דין נישות ייחודיות